A pesar de su aparente inocuidad, la situación en la que dos o más sujetos ostentan la propiedad sobre un mismo bien pro indiviso es una de las que más conflictos privados puede llegar a generar. La causa última de estos problemas suele encontrarse en el hecho de que los copropietarios o comuneros no han accedido a la comunidad por deseo propio, sino como consecuencia de un evento independiente de su voluntad ―como el fallecimiento de un familiar del que son herederos, por ejemplo―, o bien en que han cambiado las circunstancias que en su momento hicieron deseable la copropiedad ―pensemos en una pareja que adquiere una vivienda y posteriormente se separa―. De este modo, a una realidad sobrevenida e incómoda hay que sumarle las lógicas suspicacias que se despiertan casi siempre que hay dinero de por medio y, con frecuencia, la existencia previa de una relación personal de naturaleza visceral entre los copropietarios, lo que en ocasiones dificulta más allá de lo racional la consecución de cualquier acuerdo entre las partes.
Aunque nuestro Derecho contempla determinados ejemplos de comunidad en mano común o germánica ―los montes comunales, por ejemplo―, la norma general viene inspirada por la comunidad romana o por cuotas. Mientras que la mentalidad germánica concebía la copropiedad como una situación ventajosa que los comuneros creaban ex profeso para su beneficio y disfrute, para el Derecho romano, eminentemente individualista, la propiedad común se presumía una anomalía jurídica no deseable. De este modo, los códigos de inspiración latina heredan una serie de líneas jurídicas que tienden a facilitar la disolución de la comunidad y a paliar, en la medida de lo posible, las cortapisas a la libertad de obrar del individuo. Así, la comunidad romana estará estructurada internamente en cuotas asignadas a cada copropietario, que podrá disponer de ellas con el único límite de no perjudicar al interés común o de no realizar modificaciones sobre la cosa común sin el consentimiento de los demás condueños ―artículos 394, 397 y 399 del Código Civil―. Además, la regulación contenida en el Código Civil tan sólo se sitúa como Derecho supletorio ante la falta de acuerdo entre los copropietarios, con lo cual se consagra una vez más la autonomía de la voluntad individual ―artículo 392 del CC―.
Con estas premisas, resulta obvio que el Código Civil no va a ponerle ningún problema al comunero que decida abandonar la copropiedad. Así, el párrafo primero del artículo 400 sienta que nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes y que cada uno de los copropietarios puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Como única matización, el párrafo segundo prevé la posibilidad de que los condueños lleguen al acuerdo de no disolver la comunidad por un periodo de tiempo que no exceda de diez años, aunque tras su expiración ese periodo podrá renovarse o prorrogarse si así se desea ―este pacto es incluso inscribible en el Registro de la Propiedad si la comunidad tiene por objeto un bien inmueble o un derecho real sobre éste (hipotecas, usufructos, etc)―. Aunque la norma de toma de decisiones dentro de la comunidad romana es la de la mayoría de cuotas, para alcanzar este acuerdo en concreto es imprescindible la unanimidad, pues de otro modo se privaría de sentido al párrafo primero. En cualquier caso, como en la gran mayoría de los asuntos propios de la libre disposición, este pacto no queda grabado a fuego, de modo que puede resolverse en cualquier momento mediante otro acuerdo unánime o de manera unilateral por cualquiera de los firmantes si media justa causa. En este último sentido, la jurisprudencia viene aplicando por analogía el artículo 1707 del Código Civil, referido a las sociedades civiles: “No puede un socio reclamar la disolución de la sociedad que, ya sea por disposición del contrato, ya por la naturaleza del negocio, ha sido constituida por tiempo determinado, a no intervenir justo motivo, como el de faltar uno de los compañeros a sus obligaciones, el de inhabilitarse para los negocios sociales, u otro semejante, a juicio de los Tribunales”.
Antes de entrar a hablar de la división propiamente dicha, conviene señalar que la comunidad puede extinguirse eventualmente si desaparece su objeto ―por destrucción de la cosa, por confluencia en un solo copropietario de todas las cuotas o por la renuncia de todos los comuneros, por ejemplo―. Sin embargo, todos esos supuestos responden a la teoría general de las obligaciones, mientras que el Código Civil se limita a especificar los casos en los que la división es deseada al menos por uno de los copropietarios.
Como es natural, los medios para dividir una propiedad común dependen de la propia naturaleza de su objeto, por lo que lo primero que habrá que determinar es si éste es divisible o no desde el punto de vista jurídico, que no siempre coincide con el físico ―así, por ejemplo, un edificio es físicamente indivisible, pero el párrafo segundo del artículo 401 del Código Civil establece expresamente que la división puede realizarse entregando a cada comunero pisos o locales independientes, conservando las zonas comunes en régimen de propiedad horizontal―. De este modo, si el bien puede partirse, sencillamente se procederá a adjudicar a cada copropietario la parte alícuota que le corresponda de acuerdo con su participación. No obstante, este procedimiento viene limitado en algunos aspectos, también bastante lógicos: no se puede exigir la división de una cosa común cuando, de llevarla a cabo, ésta resulte inservible para el uso al que se destina ―artículo 401 del Código Civil, párrafo primero― o desmerezca mucho por su división ―artículo 1062 del Código Civil―.
En el caso de que se trate de una pluralidad de bienes, lo que procede es formar lotes de la manera que resulte más equivalente a las diferentes cuotas, supliendo los excesos o defectos de valor mediante dinero líquido, en lo que se conoce como pacto divisorio. El problema de preferencias por los distintos lotes suele resolverse mediante un sorteo que generalmente lleva a cabo el propio notario ante el que se vaya a escriturar la partición, aunque cabe cualquier otra opción que ideen los copropietarios de común acuerdo.
Sin embargo, como es bastante probable que los condueños no alcancen un acuerdo ni siquiera por lo que se refiere a la valoración de los bienes a repartir, el Código Civil facilita una última posibilidad antes de recurrir a los órganos jurisdiccionales: el nombramiento de árbitros o amigables componedores por parte de los propios copartícipes. Aunque su denominación sea la misma y les sean de aplicación subsidiaria las reglas contenidas en la Ley de Arbitraje, no nos hallamos ante un arbitraje privado ordinario, sino que la figura de este amigable componedor responde más bien a la naturaleza del contador-partidor de una herencia, tal y como señala la Sentencia 511/1986, de 17 de septiembre, de la Sala Primera del Tribunal Supremo:
[…]la actuación de esos arbitrios o amigables componedores, en estos supuestos de comunidad de bienes a liquidar, no han de regirse por la Ley de 22 de diciembre de 1953 forzosamente, sino a voluntad de los interesados, pues el cometido de esos árbitros es simple trasunto del que está confiado a los contadores partidores en la herencia, cuyas reglas de división o partición son subsidiariamente aplicables en estos casos, una vez agotadas las reglas específicas del Título III, Libro II, del Código Civil […]
Si la cosa no puede dividirse, el artículo 404 del Código Civil prevé que los condueños lleguen al acuerdo de adjudicársela a uno de ellos, que deberá pagar a los demás el precio que se establezca por sus cuotas. En caso de que este acuerdo no resulte posible, bien porque nadie esté interesado en adquirir el bien, bien porque más de uno lo esté, la única solución es vendérsela a un tercero y repartir el precio recibido de acuerdo con las cuotas respectivas.
En el supuesto de que las partes no logren avenirse ni siquiera por lo que se refiere a poner el bien a la venta ―lo cual es muy frecuente en la práctica―, se hace necesario acudir a los tribunales ejercitando la actio communi dividundo o acción de división de cosa común. Se trata de una acción civil bastante sencilla, que seguirá los trámites propios del juicio verbal y en la que generalmente basta con probar que el actor está legitimado para solicitar la división. Lo normal es que la pretensión sea estimada y que tan sólo se condene en costas a los demandados si se han opuesto a la división. Una vez sea firme la sentencia, ésta se podrá ejecutar sacando el bien a pública subasta y repartiendo el precio obtenido en proporción a las respectivas cuotas de cada copropietario. Por lo tanto, y salvo que alguno de los comuneros pretenda pujar en la subasta para adjudicarse la propiedad plena del bien, esta opción se configura como una forma espléndida ―y a menudo inevitable― de perder tiempo, dinero y calidad de sueño.
Como vemos, nuestro ordenamiento jurídico facilita soluciones propias del más elemental sentido común; no obstante, y por los motivos que ya indiqué al principio, en la práctica es más probable que la opción de un duelo de pistola a quince pasos les resulte más tentadora a los copropietarios que ceder lo más mínimo en sus pretensiones. Por eso conviene contar con un profesional que proponga soluciones desde la objetividad. Para evitar suspicacias, es aconsejable que las partes se encomienden a un solo abogado previamente desconocido para ambos ―amigable componedor―, o bien que cada uno designe a un letrado de su confianza para que éstos lleven las negociaciones: al no existir más matiz subjetivo que el interés de sus respectivos clientes ―que generalmente van a ser convergentes en el fondo― el clima siempre va a ser mucho más propicio al acuerdo.
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